كيف تحسب الضريبة والسعي في السعودية؟
ابدأ بثلاثة بنود منفصلة: ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% على البيع الخاضع، وعمولة الوسيط وفق العقد، وضريبة القيمة المضافة على خدمة الوساطة عند انطباقها. في بيع قيمته مليون ريال وبعمولة 2.5%، تكون البنود 50,000 ريال و25,000 ريال و3,750 ريال على الترتيب. لا تطبق ضريبة 15% على كامل سعر العقار لمجرد وجود وسيط. نظام ضريبة التصرفات العقارية | هيئة الزكاة والضريبة والجمارك ↗، ضريبة القيمة المضافة | هيئة الزكاة والضريبة والجمارك ↗
البيع العادي الخاضع للضريبة؛ وقد تختلف المعاملة عند وجود استثناء نظامي.
2.5% هي النسبة الافتراضية، ما لم يتفق أطراف عقد الوساطة كتابةً على غير ذلك.
عند خضوع الخدمة ومع وسيط مسجل؛ تختلف عن ضريبة التصرف العقاري.
تعتمد هذه الأداة تقديراً للبيع المعتاد، وليست بوابة لتسجيل التصرفات أو إصدار الفواتير. إذا كانت المعاملة هبة أو إرثاً أو حصة في شركة أو نقل ملكية له شروط خاصة، فراجع معاملتها لدى الهيئة قبل استخدام نتيجة البيع العادية. التفاصيل والاستثناءات موضحة في دليل ضريبة التصرفات العقارية.
كم نسبة السعي، ومن يدفعها؟
تحدد المادة 14 من نظام الوساطة العقارية عمولة البيع بنسبة 2.5% من قيمة الصفقة، وعمولة الإيجار بنسبة 2.5% من إيجار السنة الأولى، ما لم يتفق الأطراف كتابةً على غير ذلك. يتحملها الطرف المتعاقد مع الوسيط. لذلك تحدد الحاسبة نسبة قابلة للتعديل والطرف الذي يتحمل التكلفة، بدلاً من افتراض أن كل مشتري أو مستأجر يدفع السعي دائماً. نظام الوساطة العقارية، المادة 14 | الهيئة العامة للعقار ↗
إذا كان الوسيط متعاقداً مع أكثر من طرف، فلا تضاعف العمولة تلقائياً. راجع العقود وأحكام مجموع العمولة في اللائحة التنفيذية. كذلك لا تستنتج استحقاق العمولة في صفقة لم تكتمل من هذه الأداة؛ لحالات العربون المحتفظ به أحكام مستقلة. راجع حساب السعي وضريبة العمولة وفحص عقد الوساطة لمعرفة ما تطابقه قبل الدفع.
هل السعي عليه ضريبة قيمة مضافة؟
خدمة الوساطة تختلف عن نقل ملكية العقار. عندما تكون الخدمة خاضعة والوسيط مسجلاً، تحسب الأداة 15% على أجر الوسيط. عمولة 25,000 ريال تضاف إليها 3,750 ريال، فتكون فاتورة الخدمة 28,750 ريال. إذا كانت العمولة المعروضة شاملة للضريبة، فلا تضف 15% إليها مرة أخرى؛ استخدم حاسبة الضريبة العكسية لفصل الأساس والضريبة.
تحقق من تسجيل مقدم الخدمة وفاتورته، ومن ترخيصه للنشاط الذي يقدمه. رخصة فال ليست هي التسجيل في ضريبة القيمة المضافة؛ هذان تحققان مختلفان. رخصة فال للوساطة والتسويق العقاري | الهيئة العامة للعقار ↗. توضح اللائحة التنفيذية لضريبة القيمة المضافة خدمات الوكلاء العقاريين في المادة 23، ومعاملة نقل الملكية والإيجار السكني الدائم في المادة 30.
عقار بمليون: الإجمالي ليس ما يدفعه المشتري دائماً
افترض بيعاً بقيمة 1,000,000 ريال، دون دعم، مع سعي 2.5% ووسيط مسجل. إذا تحمل البائع ضريبة التصرفات وتحمل المشتري الوساطة، فالمطلوب من المشتري 1,028,750 ريال، وصافي متحصل البائع بعد الضريبة 950,000 ريال. أما 1,078,750 ريال فهو مجموع السعر والمصروفات، وليس مبلغاً يفترض أن يدفعه المشتري كله.
يظل البائع، بوصفه المتصرف في البيع المعتاد، مسؤولاً عن ضريبة التصرفات أمام الهيئة حتى إذا اتفق على أن يتحمل المشتري تكلفتها. اختيار الطرف في الحاسبة يغير توزيع الميزانية، ولا ينقل هذه المسؤولية النظامية. انظر السؤال 11 في الدليل التفصيلي للهيئة، الإصدار السادس، مايو 2026.
ضريبة المسكن الأول فوق المليون
للمواطن المؤهل، تتحمل الدولة ضريبة المسكن الأول على قيمة شراء حتى مليون ريال، بما يصل إلى 50,000 ريال من الضريبة. إذا كان المسكن المؤهل بمليون ونصف، تكون الضريبة الكاملة 75,000 ريال والمتبقية بعد الدعم 25,000 ريال. لا يلغى السعي ولا ضريبة خدمة الوسيط بهذا الدعم. آلية تحمل الدولة لضريبة المسكن الأول | دليل الهيئة ↗
- الضريبة قبل الدعم
- 50,000
- تحمل الدولة
- 50,000
- السعي وضريبته
- 28,750
- الضريبة قبل الدعم
- 75,000
- تحمل الدولة
- 50,000
- السعي وضريبته
- 43,125
قبل تفعيل الدعم، تحقق من شهادة الاستحقاق ونوع المسكن وبيانات المعاملة. شراء أرض فضاء لا يجعلها مسكناً مؤهلاً تلقائياً. اختيار «سكني» في الحاسبة ليس إثباتاً للأهلية؛ لا تتصل الأداة بسجل الملكية ولا تصدر الشهادة. اقرأ دليل شهادة المسكن الأول والحساب فوق المليون لمقارنة الحالات خطوة بخطوة.
اختر الأداة بحسب سؤالك
إذا كان لديك سعر إجمالي للعقار فاستخدم الحاسبة الأساسية. وإذا كان العرض بالمتر، فاستخدم حاسبة سعر المتر المربع بضرب المساحة في سعر المتر، مع مطابقة مساحة الأرض أو البناء لأساس العرض. النتيجة حساب لقيمة أدخلتها، وليست تقييماً للسعر السوقي.
للعقد الإيجاري، استخدم حاسبة سعي الإيجار وأدخل إيجار السنة الأولى. إيجار 5,000 ريال شهرياً يعني 60,000 ريال سنوياً؛ سعيه الافتراضي 1,500 ريال وضريبته 225 ريال عند انطباقها. إجمالي الوساطة 1,725 ريال، دون إضافة الإيجار أو رسوم منصة إيجار أو التأمين.
أما لفاتورة شاملة ضريبة واحدة، فاختر استخراج ضريبة 15% أو 5% من المبلغ. الأساس هو الشامل ÷ 1.15 أو ÷ 1.05، وليس الشامل ناقص النسبة. لا تصلح هذه القسمة لفصل عقار وسعي وضريبتين من رقم مجمع دون معرفة أسس البنود.
قائمة مراجعة قبل الاتفاق والسداد
- حدد أساس السعر. هل الرقم لقيمة العقار وحدها؟ وهل مساحة العرض مطابقة للمستند؟
- راجع عقد الوساطة. سجل النسبة، والطرف المتعاقد، وما إذا كانت العمولة شاملة للضريبة.
- تحقق من شهادة المسكن الأول. لا تبنِ ميزانية مخفضة على استحقاق غير مؤكد.
- اقرأ سطري المشتري والبائع. إجمالي البنود لا يحدد وحده ما يتحمله كل طرف.
- أضف تكاليفك الأخرى. التمويل والتقييم والتأمين ورسوم التسجيل غير المحسوبة تحتاج إلى بنود مستقلة.
تُقرب البنود إلى الهللة، وتظهر الافتراضات داخل الأداة. يمكنك نسخ النتيجة أو طباعتها ومقارنتها بالعقد، ثم تعديل الطرف المتحمل والنسبة بدلاً من الاكتفاء بالإجمالي. راجع معادلات الحساب ومنهجية التحرير إذا اختلف رقم عن فاتورتك، وأرسل لنا خطوات إعادة المشكلة عبر صفحة التواصل.