ضريبة السعي العقاري: حساب العمولة ومن يدفعها

ضريبة السعي العقاري تحسب على أجر الوسيط عند خضوع الخدمة لضريبة القيمة المضافة ووجود مقدم خدمة مسجل. فإذا كانت العمولة 25,000 ريال قبل الضريبة، فإن تطبيق 15% عليها يضيف 3,750 ريال، ويصبح المطلوب لخدمة الوساطة 28,750 ريال. أما نسبة 2.5% فتستخدم لحساب أجر الوسيط من قيمة الصفقة، ولا تعني أن الضريبة مدمجة فيها تلقائياً.

قبل مقارنة فاتورتين، تأكد من أساس العمولة ومن وصف السعر: هل هو قبل الضريبة أم شاملها؟ وراجع الطرف المتعاقد مع الوسيط. هذه التفاصيل تفسر لماذا يختلف المبلغ المطلوب مع أن المكتبين يذكران النسبة نفسها. ويمكنك البدء بـمثال عرض السعر الشامل إذا كان لديك مبلغ نهائي تريد تفكيكه.

عند مراجعة السعي - النسبة الافتراضية في النظام 2.5% للبيع، ولإيجار السنة الأولى، ما لم يتفق الأطراف كتابةً على غير ذلك. - ضريبة الخدمة، عند انطباقها، تحسب على العمولة نفسها. - يتحمل أجر الوساطة الطرف المتعاقد مع الوسيط وفق العقد. - وصف الإيجار بأنه سكني لا يحسم وحده ضريبة خدمة الوساطة المنفصلة عنه.

كيف يتحدد السعي: نسبة أم مبلغ ثابت؟

تحدد المادة 14 من نظام الوساطة العقارية عمولة 2.5% من قيمة البيع، أو من إيجار السنة الأولى فقط، مع إمكان الاتفاق كتابةً على غير ذلك. ابدأ بالعقد لمعرفة النسبة أو الأجر الذي اتفق عليه الأطراف، ثم حدد ما إذا كان الرقم شاملاً للضريبة.

لا تستخدم نسبة إعلان آخر لتقدير التزام عقدك. كذلك لا تفترض أن كل عمولة يجب أن تقع داخل النطاق الذي تسمح به واجهة أداة إلكترونية. الحاسبة الحالية تقبل نسبة من 1% إلى 5%، وهذا قيد للمدخلات، لا تقرير للحدود النظامية للاتفاقات. وإذا كان اتفاقك على مبلغ ثابت، فراجع ذلك المبلغ مباشرةً عند حساب ضريبة الخدمة بدلاً من إجباره على نسبة لا تمثل العقد.

في المثال التالي، قيمة البيع مليون ريال، والوسيط مسجل، والخدمة خاضعة للضريبة. النسب المختلفة تفترض وجود اتفاق مكتوب مناسب، ولا تقترح سعراً واجباً على كل صفقة.

جميع المبالغ بالريال السعودي. ضريبة 3,750 ريال في الصف الأوسط تساوي 0.375% من ثمن العقار في هذا المثال؛ لأنها حاصل ضرب 2.5% في 15%. لكن بيانها في الفاتورة يظل ضريبة على خدمة الوسيط، وليس نسبة جديدة لضريبة التصرفات العقارية.

هل السعي عليه ضريبة قيمة مضافة؟

خدمة الوسيط تختلف عن نقل ملكية العقار. تصنف اللائحة التنفيذية لضريبة القيمة المضافة، المادة 23 خدمات الوكيل العقاري ضمن الخدمات المرتبطة بالعقار. وتوضح الهيئة أن النسبة الأساسية للسلع والخدمات الخاضعة هي 15%. تطبيق النسبة في هذه الأمثلة يفترض وسيطاً مسجلاً وخدمة محلية خاضعة، ولا يشكل قراراً خاصاً بكل ترتيب تعاقدي.

تحقق من بيانات المورد والفاتورة قبل اعتماد الضريبة. وتدرج خدمة الإبلاغ عن مخالفات القيمة المضافة لدى الهيئة تحصيل الضريبة من شخص غير مسجل ضمن حالات المخالفة. لذلك لا تضف 15% لأن الحاسبة تعرضها افتراضياً، ولا تلغها لمجرد رغبتك في خفض الإجمالي؛ طابق الاختيار مع الوضع الفعلي لمقدم الخدمة.

أما ضريبة التصرفات العقارية 5%، فلها أساس مختلف عن العمولة. في بيع بمليون ريال دون دعم أو استثناء، تعطي 50,000 ريال على قيمة التصرف، بينما تعطي ضريبة السعي الافتراضي 3,750 ريال على العمولة. جمع النسبتين مباشرةً على كامل سعر العقار ينتج حساباً لا يمثل هذين البندين. ولتوزيع مصروفات البيع بين الأطراف، راجع دليل ضريبة التصرفات وتوزيع التكلفة.

اقرأ بنود فاتورة الوساطة بهذا الترتيب

في النموذج التالي نفترض بيعاً بمليون ريال، وسعياً 2.5%، وخدمة خاضعة مع وسيط مسجل. الأرقام تشرح ثلاثة بنود تقارنها بالفاتورة التي استلمتها. لم نضع أسماء موردين أو أرقاماً ضريبية أو أرقام فواتير افتراضية؛ هذا نموذج شرح حسابي، وليس مستنداً يصدر عن مقدم خدمة.

إذا ظهر مبلغ نهائي فقط، اسأل هل هو شامل للضريبة. يوضح قسم عرض السعر الشامل أدناه كيف تفصل أجر الوساطة عن الضريبة دون إضافتها مرتين.

هل السعي 2.5% شامل الضريبة؟

صياغة الاتفاق هي التي تبين ذلك. عبارة «السعي 2.5%» وحدها لا توضح للقارئ هل يجري الحديث عن الأجر قبل الضريبة أو عن إجمالي شاملها. اطلب من الوسيط بيان قيمة الخدمة ومبلغ الضريبة والإجمالي، حتى تقارن العرض بعقدك على أساس واحد.

في استخراج الضريبة، اقسم المبلغ الشامل على 1.15. لذلك فإن 28,750 ÷ 1.15 = 25,000 ريال أساساً للخدمة. لا تخصم 15% مباشرةً من 28,750 ريال؛ هذه العملية تعطي 24,437.50 ريال، ولا تعيد الأساس الصحيح.

والصف الأخير مجرد تفكيك لمبلغ شامل معلن، ولا يثبت أن هذا المبلغ يساوي عمولة 2.5% قبل الضريبة على عقار بمليون ريال. إذا كان الاتفاق ينص على نسبة قبل الضريبة، فطابق تلك النسبة أولاً ثم أضف ضريبة الخدمة عند انطباقها.

من يدفع السعي وضريبته؟

بحسب المادة 14، يدفع العمولة الطرف المتعاقد مع الوسيط. وقد يكون مشترياً أو بائعاً، أو مستأجراً أو مؤجراً بحسب عقد الوساطة. راجع أيضاً كيفية احتساب الضريبة في الفاتورة وما إذا كان الاتفاق قد ذكر مبلغاً شاملاً.

عندما يتعامل المكتب مع جانبي الصفقة، لا تفترض أن كلاً منهما يدفع عمولة كاملة بنسبة 2.5% تلقائياً. النظام يتناول مجموع العمولة عند التعاقد مع أكثر من طرف، وتبين اللائحة طريقة التحمل بحسب هيكل العقود. اطلب بيان نصيب كل طرف وأساسه، حتى لا تجمع فواتير تبدو منفصلة دون مراجعة مجموع الأجر المتفق عليه.

راجع المادة 19 من اللائحة التنفيذية لنظام الوساطة العقارية لدى الهيئة العامة للعقار عند وجود عقود وساطة مع أكثر من طرف، وطابقها مع العقود التي وقعتها فعلاً.

كما أن سؤال استحقاق العمولة يختلف عن سؤال مقدارها. إذا توقفت الصفقة أو اختلف الأطراف بشأن العربون، فلا تستطيع حاسبة النسبة أن تحسم حق الوسيط في المبلغ. قد تتداخل أحكام العقد والنظام واللائحة مع الوقائع الفعلية. احتفظ بالمستندات وراجع المختص بدلاً من استنتاج أن عدم الإفراغ يلغي كل أجر بالضرورة.

حساب سعي الإيجار: أدخل إيجار السنة الأولى

عند تطبيق النسبة الافتراضية، يكون الأساس إيجار السنة الأولى فقط. فإذا كانت الدفعة الشهرية 5,000 ريال لمدة سنة، فأدخل 60,000 ريال. إدخال دفعة شهر واحد في خانة الإيجار السنوي يخفض النتيجة إلى جزء صغير من العمولة المحسوبة على السنة.

جرّب حساب سعي إيجار 60,000 ريال.

إذا كان عقد الإيجار لعدة سنوات، لا تضرب إجمالي جميع السنوات في 2.5% باعتباره تطبيقاً تلقائياً للنسبة الافتراضية الواردة في النظام. ابدأ بإيجار السنة الأولى، ثم راجع أي اتفاق مكتوب مختلف. هذه الأمثلة لا تشمل إيجار العقار نفسه أو التأمين أو رسوم منصة إيجار.

وتفرق المادة 30 من لائحة القيمة المضافة بين الإيجار السكني للإقامة الدائمة وبين ترتيبات الإقامة الأخرى. إعفاء الإيجار السكني لا يغير وحده معاملة خدمة الوسيط المنفصلة. أما إيجار المحال أو الخدمات المرتبطة بالإقامة المؤقتة، فيحتاج إلى مراجعة معاملة المورد والعقد؛ لا تحسبه من خانة عمولة الإيجار وحدها.

تحقق من التسجيل والرخصة قبل السداد

الترخيص العقاري والتسجيل الضريبي تحققان منفصلان. صفحة التحقق من التسجيل في ضريبة القيمة المضافة لدى الهيئة تتيح البحث بأحد المعرفات التي تحددها الخدمة، مثل الرقم الضريبي أو السجل التجاري أو رقم الشهادة. أما استعلام رخص فال لدى الهيئة العامة للعقار فيخص صلاحية الرخصة واستخدامها.

1. طابق اسم المورد في الفاتورة مع عقد الوساطة وبيانات الطرف الذي تعاملت معه.
2. افتح خدمة التحقق الضريبي الرسمية، وأدخل معرف البحث المطلوب، ثم راجع حالة التسجيل والبيانات التي تظهر.
3. افتح استعلام فال، واختر طريقة البحث المناسبة وفق النموذج الرسمي، ثم طابق صاحب الرخصة والنشاط مع الخدمة المتفق عليها. راجع أيضاً وصف رخصة فال وأنشطتها.
4. افحص أساس العمولة والنسبة وبيان الشمول للضريبة. في الإيجار، قارن إيجار سنة بإيجار سنة عند مراجعة العمولة.
5. إذا اختلفت الفاتورة عن العقد أو نتيجة التحقق، اطلب من مقدم الخدمة تفسير الفرق قبل اعتماد المبلغ. نتيجة الحاسبة لا تحسم خلاف الاستحقاق أو تصحح عقداً مختلفاً.

أسئلة عن ضريبة السعي العقاري

هل دعم المسكن الأول يخصم من السعي؟

لا تخصم الأمثلة دعم ضريبة التصرفات من قيمة العمولة. تحقق من أساس السعي في عقد الوساطة، ثم احسب ضريبة الخدمة عند انطباقها بصورة مستقلة عن شهادة المسكن الأول. راجع شهادة المسكن الأول وحدود التحمل إذا كان سؤالك عن الضريبة المتبقية على شراء المسكن.

هل أدفع ضريبة على العمولة إذا كان الوسيط غير مسجل؟

لا تفترض صحة تحصيلها من غير مسجل. راجع بيانات المورد والمستند الضريبي. توضح خدمة الهيئة المرتبطة أعلاه أن تحصيلها من شخص غير مسجل من حالات المخالفة؛ ويعكس خيار التسجيل في الحاسبة هذا الاختلاف في التقدير.

لماذا تبدو ضريبة السعي قليلة مقارنة بضريبة العقار؟

لأن أساسها هو أجر الوساطة، الذي يمثل جزءاً من قيمة البيع. في المثال الافتراضي للمليون، عمولة 25,000 ريال تنتج ضريبة خدمة قدرها 3,750 ريال. يمكنك مراجعة تفصيل نسب العمولة ومقارنته بضريبة التصرفات على قيمة العقار.

منهجية الأمثلة والتصحيح

الأرقام حسابات توضيحية تقرّب إلى أقرب هللة، ولا تثبت ترخيص وسيط أو حقه في أجر أو خضوع ترتيب خاص للضريبة. يتولى مزمل أحد (Muzamil Ahad) الإشراف التقني على أداة «حاسبة الضريبة والسعي»، ولا تنسب المادة إليه اعتماداً ضريبياً مهنياً. للتصحيح، أرسل وصف المسألة الحسابية ورابط المصدر إلى rjmuzu1@gmail.com دون بيانات شخصية للصفقة.